Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi Nedir? Hangi Durumlarda Uygulanır? (2025)
Kiracı ve ev sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar, her zaman dostane yollarla çözülemeyebilir. Özellikle kira bedelinin ödenmemesi, konut ihtiyacı veya sözleşmeye aykırı kullanım gibi durumlarda, ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı doğar. Bu durumda, son çare olarak tahliye davası açılması gerekebilir.
Bu yazımızda, “Kiracının dava yoluyla tahliyesi nedir?”, “Tahliye davası hangi durumlarda açılır?”, “2025 yılı itibarıyla süreç nasıl işler?” gibi sorulara yanıt veriyor, Konya kira hukuku çerçevesinde kapsamlı bilgi sunuyoruz. Konya’da deneyimli bir Konya avukat ile çalışmak haklarınızı korumanız için önemlidir.
Kira hukuku alanında uzman bir kira hukuku avukatı size süreç boyunca yol gösterir.
Uzman avukat kadromuz, her aşamada profesyonel destek sunar.
Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi Nedir?
Kiracının, kira sözleşmesine aykırı davranması ya da haklı nedenlerin oluşması halinde, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açarak tahliye talep edebilir. Mahkeme süreci sonunda kiracının taşınmazı boşaltmasına karar verilebilir.
Tahliye Davası Hangi Nedenlerle Açılır?
Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiracının dava yoluyla tahliyesi için bazı haklı gerekçeler gereklidir. En yaygın nedenler şunlardır:
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracı, kira borcunu ödemezse ve yapılan yazılı ihtara rağmen bu borç ödenmezse, ev sahibi dava açabilir.
Genellikle 2 haklı ihtar veya 30 günlük ödeme süresi sonrası tahliye davası açılır.
2. Ev Sahibinin Konut İhtiyacı
Ev sahibi; kendisi, eşi, çocuğu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmazı kullanma ihtiyacında olabilir.
Bu durumda, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
3. Sözleşmeye Aykırı Kullanım
Kiracının, taşınmazı izinsiz olarak devretmesi veya konut amacı dışında kullanması (örneğin: ofis, depo gibi) halinde tahliye davası açılabilir.
4. Yeniden İnşa, Onarım veya Yıkım
Taşınmazın kapsamlı onarıma, yeniden yapımına veya yıkımına ihtiyaç varsa ve bu, mevcut kullanım ile bağdaşmıyorsa ev sahibi dava açabilir.
Tahliye Davası Açma Süreci (2025)
1. Zorunlu Arabuluculuk (Ön Şart)
2023 yılından itibaren, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir.
Ancak, arabuluculuk başvurusunun da süresinde ve doğru zamanda yapılması gerekir. Süresinden önce yapılan başvurular geçersiz sayılabilir.
2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Dava Açılır
Arabuluculuk süreci olumsuz sonuçlanırsa, kiracıya karşı tahliye davası açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
3. Mahkeme Kararı ve Tahliye
Mahkeme, davayı haklı bulursa kiracının tahliyesine karar verir. Karar kesinleştiğinde, icra yoluyla tahliye işlemi yapılabilir.
Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Süreler
Tahliye gerekçesine göre farklı süreler uygulanır:
Kira borcu nedeniyle tahliye: İhtar sonrası 30 gün içinde ödeme yapılmazsa dava açılabilir.
Sözleşme bitimi veya ihtiyaç nedeniyle tahliye: Sözleşmenin bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Aykırı kullanım: Uygunsuz kullanım tespitinden sonra makul süre içinde dava açılması gerekir.
Bu sürelerin kaçırılması halinde dava reddedilebilir. Süre yönetimi, hukuki destek ve uzmanlık gerektirir.
Kira Avukatı Desteği Neden Önemli?
Tahliye davaları, prosedürlere sıkı sıkıya bağlıdır ve usul hataları, ev sahibinin hak kaybına uğramasına neden olabilir. Özellikle Konya’da kira uyuşmazlıkları artış göstermekte ve bu konuda uzman bir Konya avukatı ile çalışmak, sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar.
Konya kira hukuku konusunda deneyimli bir kira avukatı, arabuluculuk başvurusunun zamanlamasından dava açma sürecine kadar tüm aşamalarda size rehberlik eder.
Sonuç
Kiracı ile yaşanan uyuşmazlıklar bazen kaçınılmaz olarak dava yoluyla çözülmek zorunda kalabilir. Bu süreçte, hem yasal hakların korunması hem de süreçlerin doğru işletilmesi adına profesyonel destek alınması önemlidir.
Eğer siz de Konya’da kiracınızla sorun yaşıyorsanız ve tahliye davası açmayı düşünüyorsanız, bir Konya kira avukatı ile iletişime geçerek hakkınızı arayabilirsiniz.
TAHLİYE DAVALARINDA DAVA AÇMA SÜRESİ BAŞLAMADAN YAPILAN ARABULUCULUK BAŞVURUSU GEÇERSİZDİR
01 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile birlikte, kira sözleşmelerinden kaynaklanan tahliye davaları bakımından dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenleme ile taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların öncelikle dostane yollarla çözülmesi hedeflenmiş; ancak uygulamada arabuluculuk başvurusunun ne zaman yapılabileceği, özellikle de tahliye hakkının henüz doğmadığı durumlarda bu başvurunun geçerliliği hususunda ciddi tereddütler meydana gelmiştir. 26.05.2025 tarihli ve 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, bu tartışmalara ışık tutan ve uygulamada yeknesaklığı sağlamaya dönük önemli bir içtihat olarak karşımıza çıkmaktadır.
Başvuru ve BAM Kararları Aşaması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı olan zorunlu arabuluculuğun hangi aşamada başlatılması gerektiği konusunda, farklı bölge adliye mahkemeleri (BAM) tarafından verilen kararlar arasında uyuşmazlık ortaya çıkmıştır. Bu çerçevede, 13.01.2025 tarihinde yapılan başvuru ile Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi arasında oluşan yorum farkının giderilmesi talep edilmiştir.
Uyuşmazlığın Konusu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine dayanılarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları bakımından, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na göre zorunlu arabuluculuk, bir dava şartı olarak kabul edilmiştir. Ancak, bu başvurunun dava açma hakkı doğmadan önce yapılmasının dava şartını karşılayıp karşılamayacağı konusunda uygulamada farklı yaklaşımlar benimsenmiştir.
Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi’nin Görüşü
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava açma hakkının, belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından sözleşme süresinin sona ermesiyle; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildiriminin, yasal sürelere uygun olarak yapılmasından itibaren doğacağı vurgulanmıştır. Bu bağlamda, henüz dava açma hakkı doğmadan, yani yeni kira dönemi başlamadan önce yapılan arabuluculuk başvurularının, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu çerçevesinde usulüne uygun bir dava şartı olarak değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Dolayısıyla, tahliye davası açma süresi başlamadan yapılan bu tür başvurulara dayanılarak açılan davaların, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
Somut olayda da bu doğrultuda değerlendirme yapılmıştır. Davacının kira sözleşmesine göre dava açma hakkı 01.01.2024 tarihinde doğmuşken, arabuluculuk başvurusunun bu tarihten önce (10.12.2023) yapılmış olması, arabuluculuğun dava şartı işlevini yerine getirmediği şeklinde yorumlanmıştır. Bu nedenle Bursa BAM, ilk derece mahkemesinin davayı esas yönünden incelemesini isabetsiz bularak kararın kaldırılmasına ve davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi’nin Görüşü
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ise aynı hukuki meseleye farklı bir yorum getirmiştir. Mahkeme, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda arabuluculuk başvurusunun mutlaka dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine dair açık bir düzenlemenin bulunmadığına dikkat çekmiştir. Bu doğrultuda, dava açma hakkı henüz doğmamış olsa dahi yapılan arabuluculuk başvurusunun, dava şartı arabuluculuk kapsamında geçerli kabul edilmesi gerektiği sonucuna varmıştır. İstanbul BAM’a göre, kanunda açıkça yasaklanmayan bir durumda, yalnızca başvurunun zamanlaması nedeniyle dava şartının yerine getirilmediği gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmesi hukuken isabetli değildir. Bu nedenle, ilk derece mahkemesinin dava şartı yokluğu gerekçesiyle verdiği usulden ret kararı kaldırılmış ve uyuşmazlığın esasının incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Uyuşmazlığın Mahiyeti ve Hukuki Sorun
Her iki karar arasında oluşan çelişki, şu temel soruya odaklanmaktadır: Zorunlu arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkı doğmadan önce yapılırsa geçerli midir?
Bursa BAM bu soruya hayır yanıtı verirken, İstanbul BAM evet yanıtını vermektedir. Bu çelişki, uygulamada önemli farklılıklara ve belirsizliklere neden olmuştur. Bu sebeple, 5235 sayılı Kanun’un 35. maddesi uyarınca Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nden içtihat birliği sağlanması talep edilmiştir.
Karara konu somut olayda, kiraya veren tarafından, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye talebiyle açılan davada, dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulmuş; ancak bu başvuru, TBK m. 353’te öngörülen tahliye davası açma süresi henüz başlamadan gerçekleştirilmiştir. İlk derece mahkemesi, arabuluculuk başvurusunun yapılmış olmasını yeterli bularak davayı esasına girerek kabul etmiş; istinaf merci olan Bursa Bölge Adliye Mahkemesi ise davanın süresinde açıldığını ve arabuluculuk şartının da yerine getirildiğini değerlendirerek kararı onamıştır. Ancak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi benzer olaylarda farklı yönde karar vermiş, arabuluculuk başvurusunun dava hakkı doğmadan yapılamayacağı gerekçesiyle davaların reddine karar vermiştir. Bu içtihat farklılığı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından giderilmiş ve bağlayıcı nitelikteki değerlendirmelerle arabuluculuk başvurusunun zamanlamasına ilişkin hukuki çerçeve netleştirilmiştir.
Yargıtay, arabuluculuğun sadece şekli bir prosedür değil, bir uyuşmazlık çözüm yöntemi olarak işlerlik taşıdığını vurgulamıştır. Dava şartı olarak arabuluculuğun, ancak taraflar arasında mevcut ve somut bir hukuki uyuşmazlık var olduğunda devreye girebileceği, soyut ya da ileride ortaya çıkması muhtemel bir uyuşmazlık için yapılan başvuruların dava şartı olarak kabul edilemeyeceği açıkça ifade edilmiştir. Bu bağlamda, TBK m. 350 uyarınca açılacak tahliye davalarında, dava açma süresi henüz başlamadan yapılan arabuluculuk başvurularının hukuki bir sonuç doğurmayacağı, dolayısıyla bu şekilde gerçekleştirilen başvuruların dava şartı arabuluculuk kapsamında değerlendirilemeyeceği sonucuna varılmıştır.
Daire kararında ayrıca, dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğu, mahkemelerin bu süreyi re’sen dikkate almak zorunda oldukları da özellikle belirtilmiştir. Dolayısıyla, dava açma süresi başlamadan önce yapılan bir arabuluculuk başvurusuna dayanarak açılan tahliye davası, süresinde açılmış olsa bile dava şartının eksikliği nedeniyle usulden reddedilmelidir. Arabuluculuk süreciyle birlikte hak düşürücü sürelerin durduğu dikkate alındığında, dava açma süresinin başlamasıyla birlikte arabuluculuğa başvurulması, hem sürelerin korunmasını sağlayacak hem de dava şartının hukuka uygun biçimde yerine getirilmesine imkân tanıyacaktır.
Bu karar, tahliye davaları bakımından arabuluculuk başvurusunun yalnızca dava açma süresi içinde ve dava hakkı doğduktan sonra yapılabileceği yönünde önemli bir içtihat birliği sağlamaktadır. Aynı zamanda, arabuluculuk kurumunun sadece bir formaliteye indirgenmeden, taraflar arasında gerçek bir uyuşmazlığın çözümüne hizmet etmesi gerektiği yönündeki anlayışı da desteklemektedir. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan, dava açma hakkı doğmadan önce sırf süreci başlatmak amacıyla yapılan arabuluculuk başvurularının hukuki geçerliliği olmadığı bu kararla net bir şekilde ortaya konulmuştur.
Sonuç olarak Yargıtay, bu kararıyla sadece bir davaya özgü uyuşmazlığı çözmemekte, aynı zamanda kira hukuku alanında büyük bir uygulama sorununu açıklığa kavuşturarak hem mahkemeler hem de uygulayıcılar açısından yol gösterici bir içtihat oluşturmaktadır. Bu kararın, zorunlu arabuluculuk müessesesinin işlevselliğini artırarak, hem hukuk devleti ilkesi hem de adil yargılanma hakkı bakımından önemli katkılar sağladığı değerlendirilmektedir.
Değerlendirme ve Sonuç Aşaması
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olarak öngörülen arabuluculuk başvurusunun zamanlamasına ilişkin olarak Bölge Adliye Mahkemeleri arasında ortaya çıkan içtihat ayrılığı, bu karar ile giderilmiştir. Uyuşmazlık; kiraya verenin, tahliye davası açma süresi henüz başlamadan önce arabuluculuk yoluna başvurmasının, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca geçerli bir dava şartı teşkil edip etmeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Kararda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının ancak kira sözleşmesinin süresi sona erdikten sonra ve ilgili kanun hükümlerinde belirtilen süreler içinde açılabileceği, bu sürelere riayet edilmeden açılacak davaların süresinde açılmış sayılamayacağı açıkça vurgulanmaktadır. Bu bağlamda, dava açılmasına ilişkin yasal sürenin başlamasından önce yapılan arabuluculuk başvuruları, henüz ortada gerçekleşmiş bir uyuşmazlık bulunmadığı gerekçesiyle, kanunun öngördüğü anlamda bir dava şartı olarak kabul edilmemektedir.
Mahkeme, arabuluculuk kurumunun, ancak taraflar arasında mevcut ve somut bir hukuki uyuşmazlık bulunması hâlinde başvurulabilecek bir çözüm yöntemi olduğunu belirtmektedir. Henüz kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurularının, yalnızca şekli bir formaliteye indirgenmiş olacağı ve bu durumun hem yargılama sürecinin amacına hem de kamu kaynaklarının etkin kullanımına aykırılık teşkil edeceği ifade edilmiştir. Ayrıca, gereksiz ve zamansız başvuruların Adalet Bakanlığı bütçesine haksız bir yük getirdiği de karar gerekçesinde önemle vurgulanmıştır.
Kararda, arabuluculuk başvurusu ile anlaşmazlığın çözümüne yönelik olarak geçen sürenin, 6325 sayılı Kanun’un 16. maddesi uyarınca zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmayacağı ifade edilerek, kiraya verenin dava açma süresi bakımından bir hak kaybına uğramayacağı da belirtilmiştir. Bu nedenle, tahliye davası açma hakkının doğmasından sonra yapılan arabuluculuk başvurusunun hem maddi hukuk kuralları hem de usul hukuku bakımından yerinde ve geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Sonuç olarak, belirli ve belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, zorunlu arabuluculuk başvurusunun, ancak tahliye davası açma süresi başladıktan sonra yapılması gerektiği yönündeki Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararının yerleşik içtihatlarla uyumlu olduğu tespit edilmiş; bu çerçevede içtihat aykırılığı oy birliğiyle giderilmiştir.
Dava Açmadan Kiracıyı Çıkarmak Mümkün mü?
Bazı durumlarda kiracı, ihtar veya arabuluculuk süreci sonrası evi kendi rızasıyla boşaltabilir. Ancak direnç gösterirse mahkeme kararı olmadan zorla çıkarılamaz.
Zorla tahliye girişimleri suç teşkil eder (örneğin: elektriği-su kesmek, kapıyı değiştirmek vb.).
NAYA Hukuk & Danışmanlık ile Tahliye Sürecinizi Profesyonelce Yönetin
Konya merkezli hukuk ofisimiz, kira kaynaklı tahliye davalarında:
- Uygun tahliye nedeninin belirlenmesi
- Süreç takibi ve evrak hazırlığı
- Arabuluculuk başvurusu ve duruşma temsilciliği
alanlarında uzman avukatlık hizmeti sunmaktadır.
📞 Hatalı işlem yapmadan bize danışın, zaman ve hak kaybı yaşamayın.
➡️ NAYA Hukuk & Danışmanlık İletişim Sayfası
➡️ Kira Hukuku Hizmetleri
